<Fair City Amsterdam> Fwd: Over woningdelen

[Bart Klaar]

ter info
Goed stuk over wat er allemaal verdwijnt aan collectieve woonvormen.
Het is bizar, want woongroepen zijn een amsterdamse traditie!

Ton Damen stond op ons lijstje o m nog te berekken bij ons debat komende 11
maart.
wie ging hem nu benaderen?

met groet
Bart Stuart

'Woongroepen zijn onmogelijk geworden'

De regels in Amsterdam voor woningdelen zijn begin dit jaar ingrijpend
veranderd. Woongroepen bestaan niet meer en worden aangemerkt als
kamerhuurders.
Door: Ton Damen 13-03-17, 13:49 Laatste update: 17:31


Huiseigenaren moeten daarvoor een vergunning aanvragen. Dat levert zo veel
nadelen op dat zij willen stoppen met de verhuur aan woongroepen. Hierdoor
dreigt een grote hoeveelheid woonruimte verloren te gaan.

Dit stelt huurrechtadvocaat Huib Hielkema, die optreedt namens een aantal
huiseigenaren en makelaars die verhuurcontracten opstellen. Hielkema
spreekt van een ondoordachte haastklus van de gemeente. Woningdelen lijkt
onmogelijk geworden, stelt hij.

"Ik kreeg vorige week nog een nieuwe, ongeruste, klant op kantoor," aldus
Hielkema. "Het gaat om een huiseigenaar die al vrij lang acht woningen aan
woongroepen verhuurt, maar die zit nu met zijn handen in het haar."

*Airbnb*
Sommige huiseigenaren hebben besloten het huis te verhuren aan een
hoofdhuurder in plaats van aan een groep. Die krijgt dan het recht onder te
verhuren. Dat kan via een vaste huurder, maar ook via Airbnb of B&B. De
verhuurder is dat om het even. Voor de gemeente is Airbnb-verhuur juist
ongewenst.

Verhuurders willen de om­zet­tings­ver­gun­ning niet aanvragen omdat de
taxatiewaarde dan met dertig procent daalt


Oorzaak is dat de nieuwe Amsterdamse huisvestingsverordening de
huiseigenaar volgens jurist Hielkema nog maar twee mogelijkheden biedt. De
ene is het 'hospitaverhuur', onderverhuur. De andere mogelijkheid vereist
een gemeentelijke omzettingsvergunning, waarna de huiseigenaar de woning
kamergewijs verhuurt.

Veel verhuurders willen de omzettingsvergunning volgens Hielkema niet
aanvragen omdat het pand dan volgens een door De Nederlandsche Bank (DNB)
voorgeschreven taxatiemethode (RICS) dertig procent in waarde daalt. Als op
de panden een hypotheek rust, zullen de banken die de leningen hebben
verstrekt niet akkoord gaan.

*Slecht verkoopbaar*
Een tweede bezwaar is dat een woning die niet langer als gewoon woonhuis
maar als onderkomen van een kamerverhuurbedrijf te boek staat slecht
verkoopbaar is. Het huis moet volgens Hielkema dan 'terug-omgezet worden'.
Verhuurders zien dat als een risico omdat zij niet honderd procent
zekerheid hebben dat dit lukt.

Een van de verhuurders met tientallen woongroepen als huurder, die niet met
zijn naam in de krant wil, zegt dat hij op dit moment overlegt met
woongroepen. Hij zegt die groepen de huur op en sluit nieuwe contracten met
het recht op hospitaverhuur. Het komt er op neer dat een huurder
verantwoordelijk is voor de complete huur en zelf via onderhuur het
huurbedrag bij elkaar scharrelt.

Volgens een rapport van onderzoeksbureau Rigo van vorig jaar wordt volgens
een enquête op ruim 18.000 adressen gebruikgemaakt van woningdelen. In de
praktijk zou het volgens Rigo gaan om ongeveer 12.000 adressen waar
woningdelen aantoonbaar voorkomt, wat neerkomt op 35.000 tot 50.000
huurders. Verhuurders schatten dat door het nieuwe beleid 6000 huurders
accuut op straat terechtkomen.


*Geen probleem*Wethouder Laurens Ivens (SP, Wonen) zegt dat de gemeente de
regelgeving op de website verder zal verduidelijken, hoewel hij denkt dat
vakmensen de huidige informatie zullen begrijpen. Hij blijft er echter bij
dat huiseigenaren voor woningdelen een vergunning moeten aanvragen.
"We hebben de criteria voor de toewijzing van de vergunning enorm
vereenvoudigd," aldus Ivens. "Maar of woningeigenaren de vergunning
financieel aantrekkelijk vinden laat ik voor verantwoordelijkheid van de
huiseigenaar."

Reinier van Dantzig (D66), gemeenteraadslid, die aangeschreven werd door
Hielkema, spreekt niettemin van een zorgelijke ontwikkeling. "Ik vraag nu
al maanden om meer duidelijkheid. Dat is van belang voor zowel de
verhuurders als de huurders, die het toch al niet makkelijk hebben op de
Amsterdamse woningmarkt." Er is volgens Van Dantzig sinds de evaluatie van
het woningdelen in juni vorig jaar over de nieuwe regels gesproken.

*Veranderingen Amsterdamse regelgeving rond woningdelen*

*2011*
De VVD lobbyt voor een regeling voor woningdelen. Woningdelen was in de
hoofdstad illegaal.

*Nieuwe regels vanaf februari 2014*
1. Hospitaverhuur: een of twee bewoners hebben maximaal de helft van de
woning onderverhuurd.
2. Woongroepen: bewoners huren op gelijkwaardige basis via één contract het
hele huis. Eisen: betalen via één bankrekening (niet haalbaar), aanmelden
als woongroep nog vóór zij er wonen (ze wonen er vaak al). Er moet een
gezamenlijke woonkamer zijn.
3. Onzelfstandige bewoning (kamerverhuur).

*Nieuwe regels vanaf 1 januari 2017*
Woongroepen bestaan niet meer. Sommige huiseigenaren zeggen woningdelers de
huur op en gaan over tot hospitaverhuur, waarbij huurders ook Aibnb en B&B
mogen onderverhuren. Als het woningdelen betreft eist de gemeente een
omzettingsvergunning voor kamerverhuur. Daarin stelt de gemeente dat een
gezamenlijke huiskamer noodzakelijk is, en dat er extra isolatie-eisen
worden gesteld.





-- 
Buro Spelen

Bart Stuart en Klaar van der Lippe
+31(0)6 36188407

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - -
Websites: www.burospelen.com /  www.burospelenblog.nl/
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - -
Office/studio NDSM-plein 76  1033 WB Amsterdam
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - -
Post: muurbloemstraat 8 hs 1031 TT Amsterdam
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - -
BTW (VAT) no. NL147245217B01
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - -


To live a creative life, we must lose our fear of being wrong. - Joseph
Chilton Pearce
-------------- next part --------------
An HTML attachment was scrubbed...
URL: <http://listcultures.org/pipermail/faircityamsterdam_listcultures.org/attachments/20180228/e7e40290/attachment.html>